Como reajuste pelo INCC pode virar armadilha para quem compra imóvel na planta – Folha de São Paulo

Parcela residual de R$ 1.000 acende alerta para possível abuso Lei só permite reajuste mensal em contratos acima de 36 meses

Por Ana Paula Branco

Comprar um imóvel na planta costuma ser uma forma de diluir o pagamento ao longo da obra. Mas um detalhe que passa despercebido para muitos consumidores pode fazer o saldo devedor crescer muito além da inflação e acrescentar dezenas de milhares de reais ao preço final do apartamento.

O ponto de atenção está no contrato com a incorporadora. Quando está prevista a incidência do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) -indicador que acompanha a variação dos custos da construção durante a fase de construção-, o índice é aplicado sobre o saldo devedor e pode elevar progressivamente o valor que o comprador ainda tem a pagar. A conta fica mais pesada quando a correção é mensal e incide sobre um saldo elevado por um período prolongado.

Além disso, uma cláusula aparentemente secundária pode fazer diferença relevante no valor pago ao longo do contrato e tem sido alvo de processos na Justiça: a periodicidade de aplicação do índice de correção.

Uma decisão da Justiça de São Paulo de maio deste ano considerou ilegal a inserção de uma parcela de R$ 1.000 de um imóvel de R$ 1,28 milhão. O contrato previa correção mensal pelo INCC, com o fluxo principal de pagamentos terminando em 17 meses. A parcela residual de R$ 1.000, no entanto, foi colocada para quase dois anos depois da última parcela relevante.

Para o juiz Rafael Campedelli Andrade, da 5ª Vara Cível de Santo Amaro, a parcela não tinha função econômica compatível com o contrato e serviu para estender artificialmente o prazo de 36 meses exigido para a correção monetária mensal.

Na sentença, o magistrado afirmou que houve tentativa de burlar o prazo mínimo exigido pela lei e declarou nula a cláusula que previa a correção mensal. A incorporadora, neste caso, foi condenada a devolver em dobro a diferença entre os valores corrigidos mensal e anualmente.

O advogado Roberto Amaral, que representou o comprador na ação, afirma que a parcela residual era o principal indício da irregularidade. "Essa parcelinha de R$ 1.000 destacada é um forte indício que está ali havendo uma cobrança irregular e deve ser encarada como um alerta", diz.

A legislação estabelece que a cobrança da correção monetária de forma mensal só é permitida em contratos imobiliários com prazo superior a 36 meses. Se o prazo real do contrato for inferior, o reajuste deve obrigatoriamente respeitar a periodicidade anual.

Porém, tribunais estaduais têm analisado ações de compradores que questionam contratos considerados artificialmente alongados.

Na prática, o comprador pode pagar muito mais caro pelo mesmo imóvel simplesmente porque o contrato foi desenhado de forma artificial para permitir mais correções à empresa

Luiz Busta

Advogado especialista em direito imobiliário

Em dois julgamentos de setembro de 2025, a 34ª Câmara de Direito Privado analisou contratos com prazo inferior a 36 meses nos quais havia uma parcela residual de R$ 1.000 colocada depois de uma parcela muito maior. Em um dos casos, o contrato tinha valor de cerca de R$ 1,71 milhão, e a última parcela relevante era de R$ 400 mil. Em outro, o imóvel custava aproximadamente R$ 428 mil e a parcela anterior à residual era de quase R$ 320 mil.

Segundo o advogado Luiz Busta, especialista em direito imobiliário, essa irregularidade muitas vezes só é percebida após a entrega das chaves ou até mesmo depois da quitação total do imóvel, quando o comprador olha o histórico financeiro da transação, o que tem motivado diversas ações de revisão contratual e pedidos de restituição de valores pagos indevidamente no Judiciário.

Amaral afirma que, no caso de Américo, a parcela residual de R$ 1.000 nem sequer permanecia efetivamente em aberto no momento do financiamento. O valor era incorporado ao saldo devedor informado pela construtora ao banco, embora continuasse previsto no contrato como uma parcela futura. Para o advogado, essa dinâmica reforçou a tese de que o alongamento do prazo tinha função apenas formal.

Segundo ele, o consumidor deve olhar principalmente o quadro de pagamento do contrato e identificar quando termina o fluxo relevante de parcelas e se existe algum valor residual muito pequeno colocado posteriormente.

Segundo o comprador que ganhou a causa em maio, que pediu para não ser identificado, a informação sobre a parcela residual estava na cláusula que trata das datas de pagamento das parcelas.

"No meu caso teve uma entrada, uma segunda parcela, o valor a ser pago por meio de financiamento em 2023 e então essa quarta parcela, de R$ 1.000, para ser paga dois anos depois", contou.

O advogado especialista em direito imobiliário, Daniel Vicentini, diz que o consumidor costuma falhar em monitorar a evolução do saldo que fica sob a incidência do INCC durante as obras. Segundo ele, "o comprador concentra sua atenção apenas no valor inicial das parcelas e no preço total anunciado para o imóvel".

"Embora o INCC seja previsto contratualmente, sua cobrança deve observar os limites estabelecidos na legislação e no próprio contrato. Em determinadas situações, especialmente quando há atraso na entrega do empreendimento ou cobranças realizadas de forma inadequada, o consumidor pode ter direito à revisão dos valores ou até mesmo à restituição de quantias pagas indevidamente", diz Vicentini.

É importante que o comprador acompanhe periodicamente a evolução do saldo e não espere apenas a entrega das chaves para verificar o impacto dos reajustes

Daniel Vicentini

Advogado especialista em direito Imobiliário e direito do Consumidor

A avaliação depende das características de cada contrato. Uma parcela pós-chaves ou um prazo superior a três anos não significa sempre que há irregularidade. O comprador pode ter negociado um fluxo mais longo, por exemplo, para reduzir o valor das prestações durante a obra. A questão é saber se o prazo mais longo corresponde a uma negociação efetiva ou se foi criado apenas formalmente.

O QUE OBSERVAR ANTES DE FECHAR NEGÓCIO

· Qual é o prazo efetivo do contrato

· Quando ocorre a entrega das chaves

· Se existem parcelas muito pequenas concentradas no fim do cronograma

· Como será corrigido o saldo devedor

Qual o impacto estimado do INCC sobre o valor final do imóvel