Distratos já afetam os planos para novos empreendimentos no setor

As 20 maiores incorporadoras do país registraram no ano passado 44.233 distratos, ou seja, cancelamentos de vendas concretizadas. No total, os negócios desfeitos somaram R$ 1,1 bilhão e afetaram 42,8% das unidades comercializadas. "Esses cancelamentos estão afetando duramente a saúde financeira das empresas e inibindo o planejamento do lançamento de novos empreendimentos", diz Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Uma consequência é um estoque elevado de imóveis prontos, que chega a 95 mil unidades.

Os distratos aumentaram a partir de 2014, com o início da crise econômica. Em muitos casos, o cancelamento é decorrência de dificuldades financeiras do comprador, principalmente na obtenção de crédito para a quitação do imóvel, mas o cancelamento também é resultado da especulação. Investidores desistem da compra ao perceber que fizeram um mau negócio diante da desvalorização do mercado imobiliário. Ao desfazer o negócio, o comprador consegue receber, por meio de ações judiciais, de 80% a 90% em média dos valores pagos. O reembolso deve ser a vista.

O advogado Olivar Vitale, consultor jurídico do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), diz que é preciso mudar a legislação, com a exigência de que o comprador comprove sua incapacidade financeira. Ele também defende que a devolução seja parcelada para não afetar o fluxo financeiro da obra.

Segundo o advogado, os recursos obtidos com a venda de unidades de um empreendimento são destinados, em primeiro lugar, a cobrir as despesas da construção. Por conta disso, os contratos de venda de imóveis, originalmente, têm caráter irrevogável e irretratável. São feitos assim para proteger o conjunto de compradores das unidades do empreendimento, uma vez que um grande número de distratos pode comprometer o andamento da obra.

Desde a crise vivida no país no início dos anos 1990, a Justiça passou a entender que era procedente o pleito dos compradores pelo distrato, com base na proteção prevista na Lei de Defesa do Consumidor. Na opinião de Vitale, um erro. "Está se protegendo o direito de um consumidor e colocando o risco o direito do conjunto."

Para o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, é preciso ter regras que garantam a compradores e construtoras previsibilidade na execução dos contratos e normas claras sobre o valor e o prazo em que o imóvel deverá ser devolvido nos casos de desistência. A situação de insegurança jurídica já afeta investimentos. "O Judiciário tem estimulado o distrato, ao devolver o que se pagou com a correção da inflação. É preciso equilíbrio."

O setor da construção programa iniciar nos próximos dias uma série de encontros com parlamentares para apresentar o ponto de vista dos incorporadores e construtores com o objetivo de influenciar uma mudança na legislação, com a eventual apresentação de um Projeto de Lei.