Entenda como os prédios de uso misto impactam as grandes cidades (Estado de S.Paulo)

Os prédios de uso misto são apontados como uma solução para cidades cada vez mais adensadas. Urbanistas e incorporadoras enxergam este modelo como uma evolução dos edifícios tradicionais para superar os desafios da mobilidade urbana, reduzir distâncias e melhorar a qualidade de vida nas grandes metrópoles. 

Por trás desta tendência, existem dúvidas sobre os benefícios e qualidades desta tipologia, enquanto investidores e empresas relevantes do mercado imobiliário desenvolvem empreendimentos grandiosos que se enquadram neste formato. 

O que é um edifício de uso misto? 

O edifício de uso misto é aquele que reúne em uma mesma estrutura prédios ou unidades com diversas finalidades. Na prática, são edifícios que conciliam apartamentos residenciais, lojas, escritórios, restaurantes, hospitais, áreas de lazer e/ou salas comerciais em um mesmo terreno. 

“Quando um prédio não é exclusivamente de uso comercial, ele é de uso misto”, resume Rossella Rossetto, conselheira federal do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de São Paulo CAU/SP. 

O conceito não é novo na arquitetura mundial, nem mesmo no Brasil. No entanto, à medida que as cidades crescem, o tema se torna mais relevante e estes empreendimentos se popularizam. É o caso do Passeio Paulista, um prédio construído na Avenida Consolação, zona central de São Paulo, que mescla no mesmo terreno lajes corporativas, lofts residenciais e uma galeria com lojas.

Desenvolvido pelo escritório de arquitetura aflalo/gasperini, o projeto conta com uma praça arborizada no térreo e uma via urbana que liga a rua da Consolação à rua Bela Cintra. A busca pela fruição urbana, aliás, é um dos pontos fundamentais para caracterizar os prédios de uso misto. 

“O edifício precisa ter uma saída direto para a rua. Quando o condomínio resolve fazer uma feirinha no salão de festas não é um uso misto”, delimita Rosseto.

Uso misto para construir cidades compactas

Para Rosseto, os edifícios de uso misto são fundamentais para a construção de cidades mais compactas. “São Paulo, por exemplo, se expandiu de tal forma que diversos bairros ou áreas geográficas passaram a ser vistas apenas como dormitórios. Esta solução é uma ferramenta que, ao lado de iniciativas de transporte coletivo eficiente e calçadas inclusivas, pode contribuir para uma cidade de 15 minutos”, enumera. 

Outro benefício defendido pela arquiteta é que estes empreendimentos tornam as localidades em que eles são construídos mais seguras. “Onde há maior utilização do espaço público e circulação de pedestres há, também, maior segurança. É uma perspectiva que contrapõe os bairros murados de grandes condomínios”. 

A visão de Thomaz Assumpção, CEO da consultoria Urban Systems, caminha na mesma direção. “São prédios que contribuem para a formação de uma cidade com vários sentidos. Você diminui o tempo de deslocamento do trabalho e a tendência é que os horários de pico se diluam porque boa parte da jornada dos moradores é cumprida ali mesmo, na vizinhança”, acredita.

Principais benefícios dos prédios de uso misto: 

– Maior fruição pública e acessibilidade
– Aumento na sensação de segurança
– Menor tempo de deslocamento
– Diminuição do uso de automóveis
– Economia compartilhada

 Adaptações no uso misto

O incentivo à construção de prédios de uso misto está previsto no Plano Diretor que rege o urbanismo de grandes cidades brasileiras, como São Paulo. No artigo 27º da Lei nº 16.050, de 2014, está expressa a ideia de estimular a manutenção de espaços abertos para a fruição pública e praças urbanas no pavimento de acesso às edificações. 

As incorporadoras que adotarem o modelo contam com benefícios como aumento de incentivo construtivo. “O Plano Diretor é um indutor para que as cidades fiquem tenham mais centralidades que favoreçam os moradores”, analisa Thomaz. “Se este tipo de coisa não acontecer, vai chegar uma hora que a cidade vai travar”, pontua.