FIIs: novas estratégias em cenário macro desafiador – Valor Econômico

Por Anita Scal e Isabella Almeida

O ano de 2025 foi marcado pela continuidade do ciclo de aperto monetário iniciado pelo Banco Central do Brasil no fim de 2024, levando a taxa Selic a 15,0% ao ano, patamar em que permaneceu até o início de 2026. Em um ambiente de juros elevados, era de se esperar que os fundos imobiliários (FIIs) encerrassem 2025 com um volume de captação de recursos recorde de R$ 63,2 bilhões, englobando todos os segmentos, um aumento de quase 60% em relação ao volume captações via ofertas primárias (ou seja, dinheiro novo) inferior ao de 2024. No entanto, o movimento observado foi justamente o oposto: os FIIs encerraram 2025 com uma captação de recursos recorde de R$ 63,2 bilhões, englobando todos os segmentos, um aumento de quase 60% em relação ao volume captado no ano anterior.

Esse avanço pode ser explicado, em grande parte, por dois fatores.

O primeiro foi a adoção, por diversos fundos imobiliários, de estruturas alternativas para aquisição de ativos. Em vez de realizar o pagamento integralmente em dinheiro, muitas transações passaram a ocorrer por meio de compensação de cotas do próprio FII como forma de pagamento, o que demanda emissão de novas cotas do fundo para tal. Nesse modelo, o vendedor do ativo, que recebeu alguma parte da transação em cotas, passa a ser cotista do fundo comprador.

Essa estrutura ganhou forte tração por se mostrar vantajosa para ambas as partes. Para o vendedor, a troca por cotas de FIIs, em sua maioria listados e com liquidez no mercado secundário, proporciona acesso imediato à liquidez após a conclusão do negócio. Isso permite a reciclagem de capital, a originação de novas operações ou o cumprimento por parte do vendedor das suas obrigações financeiras, além do benefício da isenção de IR sobre os rendimentos distribuídos pelos FIIs para o caso de pessoas físicas. Para o fundo comprador, essas operações permitem o aumento do patrimônio e maior diversificação do portfólio sem necessidade de desembolso de caixa. Esse fator foi particularmente relevante em um contexto de maior dificuldade de captação dos fundos. Por outro lado, é importante destacar que essas transações podem exercer pressão no valor das cotas caso o vendedor do ativo - e agora cotista do fundo - passe a vender as cotas recebidas para gerar liquidez.

O segundo é que, com a entrada da resolução CVM 175 em vigor, que permitiu a criação de subclasses de cotas de FIIs, houve a criação de uma criação de um novo produto, que ganhou forte relevância desde o ano passado e impulsionou significativamente as captações da indústria. Nessa estrutura, o fundo imobiliário possui duas subclasses de cotas - seniores e subordinadas, semelhante ao que é visto em fundos estruturados de renda fixa. Neste modelo, a cota sênior possui prioridade no recebimento de rendimentos e possui uma rentabilidade pré-definida, normalmente atrelada ao IPCA ou ao CDI, com distribuições de proventos mensais ou semestrais. Já as cotas subordinadas são remuneradas apenas após o pagamento das cotas seniores, apresentando uma maior relação de retorno-risco. Com a estrutura de subordinação, as cotas seniores possuem uma camada de proteção, que funciona como um “colchão” para a operação - a razão de subordinação dessas estruturas costuma variar em torno de 20% a 40%.

No último ano, as cotas seniores foram distribuídas majoritariamente às pessoas físicas, justamente por apresentarem uma estrutura similar a um produto de renda fixa e isenção nos rendimentos, além de ganharem espaço em meio às mudanças recentes nas regras de emissão de outros títulos isentos, como LCIs e LCAs. No geral, as cotas subordinadas foram capitalizadas pelos vendedores dos ativos ou pelas gestoras que estruturaram o FII.

Embora as cotas seniores apresentem a proteção adicional proporcionada pelas cotas subordinadas, a performance do fundo está diretamente ligada ao desempenho dos ativos imobiliários que compõem a sua carteira. Por isso, também é importante que o investidor acompanhe a qualidade dos ativos adquiridos, tendo em vista que a maioria desses veículos foi estruturada com prazo determinado, ou seja, em algum momento todos os ativos devem ser desinvestidos.

O forte crescimento das captações dos FIIs em 2025 evidenciou a capacidade de adaptação da indústria em um ambiente de juros elevados, impulsionado pela criação de novos produtos e estruturas de negócio. Ao mesmo tempo, essas inovações reforçam a sofisticação crescente da indústria e exigem uma análise mais aprofundada por parte dos investidores, tanto em relação à qualidade dos ativos subjacentes quanto aos incentivos e riscos de cada operação.

Nesse contexto, a evolução do mercado de FIIs reforça não apenas a resiliência do produto, mas também a importância de uma abordagem cada vez mais técnica e seletiva na alocação de capital, especialmente em períodos de maior incerteza macroeconômica.